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鸿坤集团旗下烨星集团上市 物管服务毛利率远超行业平均

来源:中国经营网 今日财经编辑整理 房地产业
今日财经讯:房地产企业鸿坤集团有限公司(以下简称“鸿坤集团”)旗下物业公司——烨星集团控股有限公司(1941.HK,以下简称“烨星集团”)近期在港股上市。

鸿坤集团旗下烨星集团上市 物管服务毛利率远超行业平均

  而这也成为从去年持续至今物管企业赴港上市热潮中的最新一家。

  作为今年第二家在香港上市的物业股,烨星集团在认购阶段受到市场追捧。

  截至3月6日招股期结束,烨星集团公开发售部分已获1948.62倍超额认购,其中恒基兆业董事局主席李家杰旗下Successful Lotus LimITed为基石投资者,认购2100万港元股份。

  与大多数小型物管公司一样,烨星集团业务高速发展主要依赖母公司,且其借助母公司开展的物业管理服务毛利率远高于行业平均水平。

  《中国经营报》记者查询招股书获悉,2017年烨星集团曾宣派股息4600万元,加上2019年派发的3550万元,累计派发股息达8150万元,而同期累计实现的净利润也不过9342.7万元。

  高度依赖母公司

  与大多数物企上市名称均采用品牌名做法不同,北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司(以下简称“北京鸿坤”)为赴港上市,采用的是于境外注册的控股公司烨星集团,北京鸿坤为境内运营主体。

  2003年成立时,北京鸿坤是母公司鸿坤集团的物业开发业务分部。2018年6月29日北京鸿坤获取在新三板挂牌的资格。招股书显示,基于公司的业务发展计划,2018年12月19日,北京鸿坤在新三板终止挂牌,在此期间,其股份并无买卖。

  随后,北京鸿坤更改名字为烨星集团。对此,烨星集团给出的解释是:“为了增加与国际投资者全球市场的接触,对自身业务发展有利。”

  目前,盛达丰控股有限公司(以下简称“盛达丰”)持有烨星集团59.45%股份,为最大股东。凯宏策略有限公司持股15.55%。据了解,盛达丰由赵伟豪、吴虹、赵彬分别持股98.62%、1%、0.38%,赵彬与吴虹为配偶关系,其子为赵伟豪,即鸿坤集团创始人赵彬之子赵伟豪为烨星集团实控人。据了解,赵伟豪于2016年进入鸿坤任职,现任烨星集团执行董事,不仅是烨星集团的控股股东,也是鸿坤集团实控人。

  目前,烨星集团主要提供物业管理服务、物业开发商相关服务和增值服务这三种业务。与大多数物业一样,烨星集团以物业管理服务为主,2016~2019年8月31日,公司总收益的约63.3%、59.1%、67.4%及69.9%分别来自提供物业管理服务。

  截至2019年8月31日,烨星集团的物业管理服务遍及京津冀地区及海南省、湖北省和陕西省的八个城市,管理的总收益建筑面积约为490万平方米,包括21项住宅物业(总共超过3.8万个单位)及15项非住宅物业。

  与大多数中小型物业公司相同,烨星集团的业务高度依赖母公司鸿坤集团。目前,烨星集团的物业管理项目基本全部来源于母公司鸿坤集团。2016~2018年及2019年前8个月,烨星集团所管理的来自鸿坤集团的收益建筑面积分别为290万平方米、370万平方米、450万平方米、480万平方米,分别占到烨星集团总管理面积的100%、100%、约99.1%及99.1%。

  在这期间,烨星集团从母公司开发的项目获得的物业管理服务收益分别约为:7380万元、1.13亿元、1.67亿元及1.21亿元,分别占公司物业管理服务总收益的100.0%、100.0%、98.4%及98.5%。

  根据招股书披露,鸿坤集团2020年和2021年将根据合约分别交付予烨星集团总收益建筑面积约为60万平方米及540万平方米。若单纯依靠内生增长,2021年烨星集团的在管面积将达到1100万平方米左右。在管规模在同行业处中下游水平。

  在烨星集团重仓的京津冀区域,根据灼识咨询报告,于2018年,按所管理的总建筑面积计,烨星控股于北京非国企背景开发商附属公司物业管理市场中排名第九,市场份额约为0.7%。

  根据中国指数研究院发布的《2019中国物业服务百强企业名单》,鸿坤物业(烨星集团)位居48名。同时,根据今年1月10日克而瑞发布的国内首份《2019年中国物业服务企业管理规模榜TOP50》来看,TOP前50强里并未出现鸿坤物业(烨星集团)的身影。

  物业管理服务费高于行业水平

  由于烨星集团所管理的项目基本全部来自鸿坤集团,母公司与烨星集团之间关于物业管理服务的收费定价至关重要,这影响着烨星集团的收益、毛利和净利润,乃至影响资本市场对于这只新股的认可度。

  记者从招股书了解到,近年来,烨星集团的平均物业管理服务费保持上升,从2016年的每月每平方米2.1元升至3.2元,高于百强物业企业的平均住宅物业管理费。

  据了解,在物业管理行业,存量物业服务的增长主要来自物业费上涨。但事实上,物业企业想要提高物业费依然存在很大难度。按照规定,除因政府调整价格外,开发商和物业企业都不得单方提价。如果要增加则必须召开业主大会,征得业主同意后方能增加。因此,基础物业服务板块主要依靠增量实现增长。

  烨星集团给出的解释是,平均物业管理费增加主要由于新物业管理项目的物业管理费率较旧项目高,此外,物业管理费率较高的非住宅物业项目整体占比增加。

  招股书显示,在“核心业务”物业管理服务业务上,2016至2019年8月底,公司为鸿坤集团物业提供物业管理服务的毛利率分别约为39.3%、43.2%、36.9%及43.6%。2018年因品牌升级导致人力成本增加而出现明显降幅,其余年份均维持40%左右的水平,这些数据远高于同行业上市公司26%的平均毛利率水平

  而烨星集团来自第三方物业开发商的毛利率则为个位数。截至2019年8月30日,这一数字为5.8%,同比下滑0.3个百分点。

  为何来自母公司的物业管理服务毛利率这么高?招股书给出的解释是“服务成本的差异”:“由于我们与其业务关系更长以及在管物业的整体规模更大,可实现规模经济,我们一般产生较低的每平方米每月物业管理服务成本。”

  记者根据年度物业管理服务收益和在管面积计算,2016~2019年8月31日,烨星集团平均每平方米的在管面积收益分别为25.68元、30.21元、36.99元及25.26元。

  而对比行业龙头物管公司,根据碧桂园服务2019年年报数据计算,平均每平方米的在管面积收益为21.07元。同样,刚刚发布年报的雅生活服务为12.09元,新城悦服务为14.10元。

  值得注意的是,截至2019年8月31日,烨星集团期末现金及现金等值项目余额为2138.7万元,较期初的9275万元,减少了7136.3万元。

  据招股书披露,2019年1~8月,烨星集团曾向股东宣派及派付股息3550万元,这是该集团当期净利润的1.72倍。

  据招股书披露,2017年北京鸿坤(烨星集团)曾宣派股息4600万元,加上2019年派发的3550万元,累计派发股息达8150万元,而同期累计实现净利润9342.7万元。招股书中称,假若公司派付股息,有关股息金额将取决于公司的经营业绩、现金流量、财务状况。

  而2016年至2018年,公司实现的收入分别约为1.165亿元、1.916亿元、2.512亿元,年复合增长率约为46.8%。截至2019年8月31日前8个月,公司实现收入约1.754亿元。

  2017~2018年及2019年前8个月,烨星集团营收增长率分别为64.42%、31.12%、10.91%;净利润同比增幅分别为102.67%、4.42%和-1.52%。

  外向拓展待考

  根据中指研究院发布的物业百强报告,2018年百强物业企业的基础物业服务占收入的80.5%,占利润的55.7%。目前,行业仍处于规模发展阶段,基础物业服务依然是物业企业的核心业务和最主要的增长来源,管理面积也成为资本市场最关心的指标。

  对于体量小、且高度依赖母公司的物业公司来说,增长的确定性远远小于其他大型的物业管理公司。根据克而瑞《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,鸿坤集团累计权益销售金额162.5亿元,排名121。

  对于烨星集团而言,其外拓能力有待考验。截至2019年8月底,烨星集团从独立第三方物业开发商取得物业管理面积仍比较少,仅占总收益建筑面积的1%。

  与此同时,随着整体成本的提升,烨星集团的净利率正在下降。于2016年至2019年8月31日,烨星集团的净利率分别为15.1%、18.6%、14.8%、11.8%。

  烨星集团将原因归结于不断增长的劳工和分包成本。据悉,这两项成本占烨星集团总成本的比重正在不断提升,2019年合计占比已超82%,但较2018年略微下跌。

  近几年,行业内不少上市物管企业依靠庞大的管理规模和资源优势积极开展各项增值服务,较高的利润率是主要驱动因素之一。物业百强报告显示,在利润率方面,百强企业的基础物业服务净利润率为5.6%,增值服务为 18.5%,综合整体利润率为 8.2%。

  从毛利贡献占比上看,绿城服务、保利物业、永升生活、雅生活的增值业务,包括非业主和社区增值服务,对毛利润贡献已经超过50%。

  从招股书披露的内容来看,烨星集团也一直在尝试增加增值服务,2016~2018年及2019年前8个月,其增值服务的毛利率分别约为47.3%、61.0%、60.9%及 62.5%,但所占份额在逐步缩小,同期来自增值服务的收入分别约占总收入的8.5%、8.9%、7.7%及6.6%。

  根据业务目标,烨星集团计划在2021年前成立11间新附属公司或分支机构,收购最少两间物业管理服务公司。

  记者就烨星集团与母公司的关联交易、较高的毛利率及外拓目标等内容采访烨星集团,该公司已经收悉采访内容,但截至发稿,未获回复。

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